Кризис доступности жилья в Испании и в Европейском союзе в целом

Ухудшение финансовой доступности как собственного, так и съемного жилья становится неотъемлемой чертой экономики Испании и многих других стран ЕС. Пример Испании осенью 2026 года продемонстрировал, что властям европейских государств становится все сложнее откладывать решение данной проблемы. Скандал с выселением 87-летней Марикармен Абаскаль из ее квартиры в Мадриде после более чем 5-кратного увеличения арендной платы (с 500 до 2650 евро в месяц) спровоцировал акции протеста численностью в сотни тысяч человек в крупнейших испанских городах. Власти страны попытались внести поправки в жилищное законодательство с более жестким регулированием рынка съемного жилья, но предложенные меры правящей левоцентристской Испанской социалистической рабочей партии (PSOE) не получили поддержки в парламенте. После этого премьер-министр Педро Санчес объявил о роспуске парламента и проведении досрочных парламентских выборов в Испании 29 ноября. По отдельным опросам, тема доступности жилья для многих испанцев является ключевым вопросом, опережая миграционный вопрос.

Проведенный 25–28 сентября опрос El Pais и Cadena показывает, что правящая партия социалистов рискует оказаться в оппозиции, а большинство получит блок правых в лице "Народной партии" (PP) и "Голоса" (Vox). Ряд предварительных опросов показывают, что PP и Vox могут в общей сложности набрать до 207 мест в 350-местном испанском Конгрессе, что превышает порог абсолютного большинства в 176 голосов.

Довольно неприятный для Мадрида нюанс заключается в том, что у руководства не так много возможностей для урегулирования кризиса в сегменте недвижимости – вне зависимости от того, кто окажется у власти. Жилищный кризис в Испании демонстрирует ряд проблемных долгосрочных тенденций, среди них, в частности:

• Накопление проблем в секторе недвижимости Испании происходило как при правой "Народной партии", так и при левоцентристах из PSOE. Для Испании, а также для многих европейских стран ситуация с ухудшением доступности недвижимости для населения становится сравнимой с безостановочным накоплением госдолга в США – ни одна из основных политических партий не может остановить развитие негативных тенденций, когда приходит к власти;
• Реальные показатели финансовой поддержки, которую правительство Испании во главе с Педро Санчесом оказывало жилищному сектору страны, являются одними из самых низких в Евросоюзе. "Социалистическая рабочая партия" непрерывно остается у власти в стране с 2018 года, но при этом не спешит с выделением дополнительных средств для смягчения кризисной ситуации.
• Опережающие темпы экономического роста в 2026 году не равнозначны социально-политической стабильности в стране (ожидаемые показатели роста ВВП Испании в 2026 году составят 2,1–2,6% по сравнению с 0,7–1,3% для еврозоны в целом) при наличии подобной острой проблемы.

Факторы снижения доступности жилой недвижимости в виде недостаточных объемов предложения, повышенной стоимости строительства нового жилья, отстающих реальных доходов населения, высокой арендной платы стали проявляться в странах Европы еще в начале 2010-х годов. В частности, для Испании ежегодные показатели разрешений на строительство новой жилой недвижимости, а также инвестиций в сектор жилой недвижимости уже в 2012–2016 годы сигнализировали о наличии серьезных проблем в отрасли. По оценкам доклада Еврокомиссии, опубликованного в июне, по состоянию на начало 2026 года, показатели строительства новых домов в Испании оставались на уровнях 2010–2011 годов. Инвестиции в сегмент жилой недвижимости по итогам 2025 года при этом оценивались на уровне 6% от ВВП – для Испании это также уровни 2011 года.

Пониженная активность в секторе усугубляет уже существующие проблемы нехватки предложения недвижимости и, в особенности, доступной недвижимости. По отдельным оценкам, в частности, компании UVE Valoraciones, по состоянию на начало 2026 года в Испании уже сформировался дефицит предложения жилой недвижимости в 800 тыс. домов.

В испанской экономике продолжает развиваться ситуация, когда доходы населения на протяжении многих лет отстают от повышения стоимости реальных активов, в данном случае, от жилой недвижимости. В результате финансовые проблемы обостряются как у ипотечных покупателей жилья, так и у временных арендаторов. По оценкам PwC, с 2015 года доходы населения страны выросли на 33%, при этом стоимость жилья выросла на 47%, а арендные платежи – на 57%. Тенденция по опережающему росту стоимости жилой недвижимости по сравнению с реальными доходами населения осталась в силе и в 2026 году. По данным статистического ведомства Испании, темпы роста цен на жилье в стране в 2 квартале 2026 года составили 12,2% в годовом выражении. Подобная динамика в 3 раза опережает показатели роста средней заработной платы за тот же период, опубликованные ведомством в середине сентября 2026 года. Испания также входит в число стран с одним из наиболее высоких показателей просроченных платежей по ипотечным кредитам. По данным статистического ведомства ЕС, в 2024 году данный показатель составлял около 5,2% при среднем значении в 3% для Евросоюза в целом.

Развитие жилищного кризиса не только на уровне Испании, а в целом в странах Евросоюза признают в Еврокомиссии, отмечая, что "каждый десятый житель" тратит более 40% своих доходов на выплаты, связанные с недвижимостью. Для Испании данная негативная динамика является еще более ярко выраженной в ряде крупнейших городов страны. По данным ЕК, жители Барселоны и Мадрида вынуждены тратить около 74% своих доходов на арендные платежи в данных городах.

Политический кризис в Испании в связи с общественным недовольством ситуацией в жилищном секторе вызван отмеченными тенденциями, а также пониженным уровнем активности, которую правительство Педро Санчеса демонстрирует. Показатели деятельности правящей с 2018 года партии PSOE, в частности, выражаются в том, что по данным доклада, опубликованного Еврокомиссией в 2026 году, финансовые расходы государства на субсидии для доступное жилье в Испании составляют 0,11% от ВВП страны – более чем в 3 раза ниже показателя в 0,37% в целом по ЕС. В этом же докладе было отмечено, что объем предложения доступного жилья в Испании по сравнению с общим жилищным фондом составляет лишь около 1,5–1,7% по сравнению с с усредненным показателем в 6–7% для стран Евросоюза. В период с 2018-го до начала 2024 года (то есть, также во время пребывания у власти Испанской социалистической рабочей партии, по оценкам банка BBVA, в Испании в среднем строилось около 13 тыс. новых домов по различным программам доступного жилья. Данный показатель существенно ниже ежегодных значений, которые были зафиксированы в периоды 1995–2002 и 2003–2010 годов на уровнях в 60 тыс. и 80 тыс. домов, соответственно.

Негативная динамика в сегменте жилой недвижимости европейских стран была, в том числе, отмечена в докладе бывшего председателя ЕЦБ Марио Драги, который в 2024 году был посвящен снижению конкурентоспособности европейской экономики. По состоянию на осень 2026 года данная проблема напрямую официально обозначена Еврокомиссией в качестве влияющей на показатели трудовой и образовательной мобильностей, а также общую конкурентоспособность европейских стран.

Эффективное решение проблемы доступной недвижимости во вторую половину декады 2020–2030-х годов для многих стран Европы, скорее всего, будет сопряжено с различными затруднениями. Среди них, можно отметить:

• Рост стоимости строительства на фоне энергетического кризиса и инфраструктурного бума ИИ;
• Повышение коммунальных платежей на фоне подорожания энергоносителей;
• Рост процентных ставок, более высокая стоимость заемных средств;
• Сохранение ограничений по строительству в крупных городах различных европейских стран;
• Более ограниченные возможности федеральных и муниципальных бюджетов по сравнению с предыдущими периодами.