Дом в Техасе
В каждой стране разыгрывается свой сценарий, но у всех есть общая тема. Поскольку люди тратят большую часть своих доходов на жилье, независимо от того, арендуют ли они или купили его в ипотеку владеют, уровень потребления в мировой экономике уменьшается.
Растут доходы арендодателей и прибыль банков, которые идут не на потребление, а на покупку все новых активов. Причем из-за высоких ставок в экономике их инвестиции растут гораздо быстрее, чем в период низких ставок, который растянулся на 15 лет после мирового финансового кризиса 2008-2009 годов.
Поскольку все больше потенциальных покупателей не могут позволить себе подорожавшую ипотеку, то путей перейти в средний класс для миллионов человек становится все меньше. Победителями в новой экономике высоких ставок становятся давние или даже наследственные домовладельцы.
По данным Национальной ассоциации риэлторов США, сочетание малого количества выставленных на продажу домов, роста цен и самых высоких ставок по ипотечным кредитам с 1980-х привело к тому, что продажи на вторичном рынке в октябре оказались на самом низком уровне с 2010 года.
Сейчас доступность жилья для американцев находится на минимуме за последние четыре десятилетия. Нужно потратить около 40% среднего дохода домохозяйства, чтобы выплачивать ипотеку на типичный дом.
Самые серьезные последствия, возможно, еще впереди: экономисты Goldman Sachs предположили, что влияние устойчивого повышения ставок по ипотечным кредитам будет наиболее выраженным в 2024 году. По их прогнозам, количество заключенных сделок в следующем году будет минимальным с начала 1990-х годов.
Глобальный жилищный бум последнего десятилетия сделал недвижимость самым коротким путем к богатству в таких странах как Новая Зеландия, Австралия и особенно Канада, где десятки тысяч людей превратились в инвесторов-любителей. К 2020 году люди, имеющие несколько домов, стали владельцами почти трети жилищного фонда в двух из трех самых густонаселенных провинций Канады — Онтарио и Британской Колумбии.
Более высокие ставки означают, что недвижимость стала гораздо менее выгодным вложением средств, чем раньше. Согласно исследованию Bank of Montreal, владение квартирой под аренду в крупнейшем городе Канады, Торонто, теперь принесет лишь 3,9% годовых прибыли после затрат на ипотеку и других расходов, что меньше 5%, которые можно получить, просто купив облигации канадского правительства.
Большие ипотечные платежи уже привели к тому, что некоторые инвестиционные объекты недвижимости перестали окупаться. Это вынуждает владельцев выставлять их на продажу. Одновременно с этим упал интерес к новым покупкам. Это создает проблемы для обычных людей, которые просто ищут себе место для жизни.
Инвесторы, покупающие объекты на стадии строительства, стали за последнее десятилетие главным источником финансирования для застройщиков, и их уход с рынка уже привел к задержке сдачи и даже отмене тысяч запланированных объектов недвижимости в таких городах как Торонто. Ожидаемое замедление темпов строительства может только усугубить дефицит.
Похожая ситуация складывается и в Европе, где более высокие ставки и растущие затраты на строительство угрожают уменьшить предложение жилья. В Германии количество разрешений на новое строительство упало более чем на 27% в первой половине года, а во Франции только за июль оно упало на 28%. В Швеции, переживающей худший спад с 1990-х годов, темпы строительства составляют менее трети от того, что считается необходимым для удовлетворения спроса.
Азиатские страны, например, Южная Корея или Гонконг тоже почувствовали на себе последствия роста ставок. Цены на жилье в элитных районах упали до шестилетнего минимума, застройщики предлагают большие скидки, а правительство сокращает дополнительные гербовые сборы, чтобы завлечь покупателей. Снижение цен не компенсирует более высоких платежей по ипотеке. В игре тот же сценарий, что и в других частях света.