стройка
Ситуации в сегменте недвижимости в начале 2026 года развивается в рамках негативной динамики в российской экономике в целом: сокращается объем первичного предложения, наблюдается дальнейшее сокращение спроса и снижение объемов инвестиций. По многим оценкам, одним из основных негативных факторов развития данной ситуации остаются высокие процентные ставки ЦБ РФ, ограничивающие доступность дешевого заемного кредитования.
В I квартале года в России произошло существенное сокращение объемов нового жилищного строительства: согласно комментариям заместителя министра строительства и ЖКХ России Никиты Стасишина на Всероссийском жилищном конгрессе, за первые 3 месяца года "ввод жилья в России составляет порядка 22,1 миллиона квадратных метров". По данным Росстата, в I квартале 2025 года в РФ было построено 32 млн кв м жилой недвижимости – тем самым, объема ввода в строй жилых новостроек в стране в 2026 году упал на 31% по сравнению с показателем годом ранее. В своих заявлениях на форуме Стасишин также отметил, что на первичном рынке жилья в РФ наблюдается охлаждение спроса – как и в других секторах экономики.
Основные объемы строительства нового жилья сосредоточены в трех регионах РФ: в Москве, а также Московской и Ленинградской областях. В Москве при этом было отмечено не только резкое падение ввода в строй нового жилья, но и то самое "охлаждение спроса", которое признают чиновники. В I квартале 2026 года спрос на новостройки в столице составил 525 тыс. кв м. По оценкам консалтинговой компании Nikoliers, данный показатель на 44,9% ниже по сравнению уровней IV квартала 2025 года и на 34,6% ниже в годовом выражении. В компании отметили, что "это минимальный квартальный результат за последние 5 лет". Среди причин данной негативной динамики – "высокий уровень ставок по рыночной ипотеке, отсутствие широких альтернативных программ покупки, исчерпание доступного предложения в прошлых периодах".
В сегменте наиболее массовых новостроек комфорт-класса в границах "старой" Москвы, по оценкам компании "Метриум", объем сделок в I квартале 2026 года составил 69,4 млрд рублей по сравнению с уровнем в 109,9 млрд рублей в I квартале 2025 года. В компании отметили, что это – минимальный показатель для I квартала за последние 9 лет. Один из факторов снижения спроса – сокращение общего объема выдачи ипотечных кредитов в целом и ужесточение требований к заемщикам по условиям "семейной ипотеки". По данным управления Росреестра по Москве, за I квартал 2026 года было оформлено на 23% меньше договоров ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.
Определенные негативные тенденции также наблюдаются в сегменте коммерческой недвижимости РФ – в частности, в виде снижения совокупного спроса по сравнению с 2024–2025 годами. По оценкам Nikoliers, в I квартале объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 127,9 млрд рублей – данные значения на 33,5% ниже показателя I квартала 2025 года. В целом по итогам года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в РФ, по оценкам компании, может составить 600–700 млрд рублей – при реализации данного прогноза объем инвестиций в 2026 году будет ниже уровней нескольких последних лет.
В настоящее время в экономике РФ все более явно проявляются тенденции к ухудшению деловой активности. Президент РФ Владимир Путин в ходе совещания по экономическим вопросам 15 апреля отметил, что "уже два месяца подряд экономическая динамика, к сожалению, снижается". Путин заявил о том, что "в целом за январь–февраль ВВП сократился на 1,8%" при этом "в минусе оказались обрабатывающие отрасли и промышленное производство в целом, а также такое важное, системно значимое направление как строительство". Соответствующие сведения по негативной динамике экономике РФ ранее были опубликованы Росстатом в рамках доклада о социально-экономическом положении страны в январе-феврале 2026 года.
Путин обратился к присутствовавшим на совещании представителям финансового руководства правительства РФ, а также председателю ЦБ РФ Эльвире Набиуллиной с вопросом о том, "почему траектория макропоказателей пока находится ниже ожиданий". Причём, по его словам, данная траектория "ниже ожиданий не только экспертов, аналитиков, но и прогнозов самого Правительства, а также Центрального банка России".
В руководстве ЦБ, как отмечали ранее в ИИМР, в рамках официальных заявлений и решений по денежно-кредитной политике продолжают присутствовать комментарии о том, что "экономика приближается к траектории сбалансированного роста". Данная формулировка, как отмечалось, фактически означает о том, что российская экономика становится все ближе, но пока еще окончательно не вошла на данную "траекторию сбалансированного роста".
Подобные формулировки, в частности, присутствовали в тексте заявления по итогам заседания Совета управляющих ЦБ РФ 20 марта 2026 года. Данные по рынку недвижимости РФ в I квартале 2026 года, а также цифры по ВВП РФ за первые два месяца 2026 года, которые, в том числе, озвучил Путин, придают дополнительный контекст подобным высказываниям: формулировки российского центробанка предполагают, что экономика РФ продолжит движение к некоей "траектории сбалансированного роста". В текущих условиях продолжение подобного движения может означать еще более сильный спад экономической активности в РФ.
В ИИМР также напоминали о том, что председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина ранее уже использовала формулировку "отрицательный рост" для описания ситуации в экономике РФ. В текущих условиях у руководства ЦБ, скорее всего, появится больше возможностей для того, чтобы объяснить, с какой целью жесткая денежно-кредитная политика центробанка ведет экономику России на подобную траекторию "сбалансированного отрицательного роста". В ИИМР ранее задавались данным вопросом, отмечая, что он является особенно острым с учетом геополитического противостояния РФ с западными странами.