Коммерческая недвижимость – бомба замедленного действия для экономики

Распространение проблем рынка коммерческой недвижимости для мировой экономики похоже на ржавчину, разъедающую металл. Несмотря на то, что фондовые рынки растут, в надежде, что самый быстрый рост процентных ставок за последнее поколение пойдет на убыль, проблемы с недвижимостью будут продолжаться годами.

Десятилетие дешевых денег спровоцировало бум на рынке коммерческой недвижимости. Офисы и торговые центры строились по всему миру. Глобальные изменения в поведении людей и компаний в времена пандемии COVID-19 только обозначили проблемы. Инфляционный кризис, вызванный санкционной истерией западных стран в отношении России и нарушение всех устоявшихся цепочек поставок, привел к тому, что стоимость денег начала расти, из-за повышения процентных ставок центральными банками, а спрос и, соответственно, цена на коммерческую недвижимость начали стремительно падать.

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, только в США около 1,4 трлн долларов США по кредитам на коммерческую недвижимость должны быть выплачены в этом и следующем году. Когда наступит крайний срок выплат, владельцы могут предпочесть дефолт вместо того, чтобы снова брать кредит для оплаты счета.

Крупные институциональные владельцы в США, включая Blackstone, Brookfield и Pimco, уже решили прекратить платежи за некоторые здания, так как компании видят лучшие варианты использования собственных ресурсов. Т.е. компании собственноручно готовы отказаться от активов, чтобы высвободить средства для инвестирования во что-то другое.

Повсеместно сокращается количество сделок на рынке коммерческой недвижимости, а те немногочисленные сделки, которые все же совершаются, идут со значительными дисконтами. По данным аналитической компании Green Street, в США стоимость офисов институционального качества снизилась на 27% с марта 2022 года. Цены на многоквартирные дома снизились на 21%, а в торговых центрах — на 18%. Ожидается, что цены на офисные помещения упадут более чем на 25% в Европе и почти на 13% в Азиатско-Тихоокеанском регионе, прогнозирует PGIM Real Estate.

Потребовалось шесть лет, чтобы цены на офисы в США восстановились после финансового кризиса 2008 года, и это речь шла о сегменте жилой недвижимости. На рынке коммерческой недвижимости восстановление может занять 10 лет, считает главный экономист CBRE Group Inc.

Проблемы с коммерческой недвижимостью усугубят нагрузку на финансовую систему, которая находится под давлением из-за банкротства региональных банков весны 2023 года. Существуют опасения, что спад на рынке коммерческой недвижимости может изменить как внешний вид, так и экономическую структуру целых городов, так как пустующие здания будут портить вид города, а снижение доходов от налогов на недвижимость будут менять бюджеты.

Долговое бедствие уже распространилось от Лос-Анджелеса до Швеции и Южной Кореи. Вот как разворачиваются проблемы в некоторых крупных финансовых и деловых центрах по всему миру.

Сан-Франциско

Нигде в США кризис не проявляется так ярко, как в Сан-Франциско – одно здание за другим объявляет дефолты. Цены на недвижимость в технологическом центре достигли рекордных высот за последнее десятилетие на фоне бума технологических стратапов, многие из которых за десять лет превратились в международные интернет-гиганты.

Сейчас компании сокращают рабочие места и офисные площади, а те кого не сократили стремятся работать удаленно из дома.

Центр города состоит в основном из офисных башен, из-за чего он кажется особенно пустым. Те работники, которые все-таки приезжают, в среднем дольше всех в стране добираются до работы. Кризис бездомности в Сан-Франциско также сконцентрирован в центре города, а громадное количество ограблений маленьких магазинов этими бездомными привели к закрытию некоторых магазинов.

Владельцы крупнейшего в городе торгового центра Westfield San Francisco Centre в июне фактически передали ключи держателям ипотеки на 558 миллионов долларов. Этот шаг был сделан после того, как Nordstrom Inc. объявила о закрытии своего универмага в комплексе. Медленное восстановление туризма после пандемии заставило Park Hotels & Resorts Inc. приостановить выплаты по ипотеке в размере 725 миллионов долларов за два крупнейших отелями Hilton San Francisco Union Square и Parc 55 San Francisco. Veritas Investments Inc. объявила дефолт по долгу в размере 675 миллионов долларов по портфелю квартир на сумму более 1 миллиарда долларов в 2020 году.

Нью-Йорк

Хотя улицы Нью-Йорка заполнены туристами и местными жителями, по данным компании Kastle Systems, лишь около половины офисных работников вернулись за свои рабочие места. Десятки зданий требуют ремонта и надеются на возвращение арендаторов, которых нет. При этом, стимула возвращаться в старые офисы у компаний нет, недавно построенные башни в Hudson Yards или возле Центрального вокзала предлагают пониженные арендные ставки.

Даже культовые здания в финансовой столице мира находятся затруднительном положении. В Seagram Building, небоскребе 1950-х годов в Мидтауне, известном с архитектурной точки зрения своим модернистским дизайном, владельцу RFR Holding пришлось договориться о продлении на один год долга в размере 1 миллиард долларов, который должен быть погашен в этом году, после того, как ему не удалось обеспечить финансирование.

Застройщик GFP Real Estate пролонгировал на два года платежи за DuMont, башню в стиле ар-деко на Мэдисон-авеню, после того, как не смог погасить ипотечный кредит в размере 103 миллионов долларов в срок.

Даже  мэр города Эрик Адамс вынужден был призвать компании стимулировать сотрудников к возвращению в офисы. Ожидается, что свободные площади офисов в Нью-Йорке Офисы достигнут рекордного уровня в 22,7% площадей в этом году. Это катастрофа для бюджета города - обычно около 20% доходов города поступает от налога на недвижимость.

Совместное исследование ученых из Нью-Йоркского и Колумбийского университетов показало, что к 2029 году офисы в городе потеряют 44% своей стоимости до пандемии из-за влияния удаленной работы.

Атланта

Города за пределами финансовых центров США также испытывают боль. По данным британской компании по оказанию услуг в сфере недвижимости Savills Plc , уровень доступности офисов в Атланте для аренды и субаренды вырос до 31% в первом квартале, что почти вдвое превышает уровень до пандемии.

По данным Jones Lang LaSalle Inc. , в первом квартале арендаторы освободили дополнительно 27 000 квадратных метров офисных помещений «класса А». Усугубляет ситуацию то, что по данным Yardi Systems Inc., арендодателям предстоят огромные затраты на выплаты: почти 30% офисных помещений в столице штат Джорджия имеют долги со сроком погашения до 2025 года .

Лондон

Популярность удаленной работы неравномерно ударило и по Лондону. Уровень вакантных площадей в лондонском Вест-Энде, где расположены самые оживленные магазины и ночные клубы города, почти достиг рекордно низкого уровня. Арендная плата также растет, потому что компании готовы платить больше за квадратный метр, занимая при этом меньше места в целом.

Район небоскребов, построенных в 90-ые и считающийся Меккой банкиров, Кэнэри-Уорф находится в глубоком кризисе. Юридическая фирма Clifford Chance уходит в пользу нового — и гораздо меньшего — офиса в более центральном районе лондонского Сити. HSBC Holdings Plc ищет новую штаб-квартиру, и большинство из ее вариантов также находятся в Сити. Здание YY, недавно завершенная реконструкция бывшей штаб-квартиры Thomson Reuters Corp., которое занимает главное место прямо за станцией метро Canary Wharf, остается совершенно пустым.

Два офисных здания, еще несколько лет назад считавшиеся недостижимой целью для аренды, сейчас находятся в руках кредиторов. Консорциум во главе с Lloyds Banking Group Plc назначил управляющих на 5 Churchill Place и 20 Canada Square после того, как владелец зданий, китайская Cheung Kei Group, не смог погасить кредиты. Оба здания сталкиваются значительными затратами на ремонт.

Еще одна проблема, нависшая над лондонским рынком недвижимости, — это перспектива того, что сотни зданий устаревают из-за того, что они не соответствуют экологическим нормам Великобритании. Недвижимость оценивается по энергетическим характеристикам от A до G. К 2030 году будет незаконно арендовать коммерческие помещения, которые оцениваются ниже рейтинга B. Это заставляет арендодателей делать дорогостоящие ремонты без какой-либо гарантии того, что удастся в скором времени сдать офис в аренду.

Brexit также способствовал тому, что Лондон потерял часть своей финансовой привлекательности.

Стокгольм

Для рынка недвижимости Швеции главная проблема заключается не в свободных офисах, а в огромном количестве долгов, которые компании, занимающиеся недвижимостью, накопили в эпоху минимальных ставок. Большая часть этого финансирования поступила от краткосрочных облигаций и облигаций с плавающей процентной ставкой, поэтому затраты выросли. Арендодатели Швеции должны пролонгировать или рефинансировать облигации на сумму 42 миллиарда долларов в течение следующих пяти лет, почти треть из которых подлежит погашению в следующем году.

Ни одна компания не характеризует проблему лучше, чем Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB. Владелец социального жилья наблюдает крушение своей империи стоимостью 13 миллиардов долларов после понижения рейтинга до мусорного в начале мая. Продажи активов и отмены дивидендов было недостаточно, чтобы остановить падение цены акций, которое с конца 2021 года составило более 90%. Компанию вдобавок обвинили в нарушении правил бухгалтерского учета, а ее основатель был отстранен от должности исполнительного директора.

Гонконг

26-этажное здание с потрясающим видом на знаменитую гонконгскую гавань Виктория попало в заголовки газет в 2015 году, когда China Evergrande Group  приобрела его за 1,6 миллиарда долларов, что более чем вдвое превысило предыдущий рекорд по продаже офисного задания. Сделка стала примером бума на рынке недвижимости в азиатском финансовом центре. Инвестиции в офисы казались беспроигрышным вариантом в городе с ограниченным пространством и высоким спросом со стороны компаний материкового Китая.

Затем последовали антиправительственные протесты и строгие меры по сдерживанию пандемии COVID-19 в 2020 году, что заставило инвесторов переосмыслить статус Гонконга как финансового центра. В добавок к беспорядкам: долговой кризис недвижимости в Китае, в центре которого находился Evergrande Group.

Имея долги в сотни миллиардов долларов, для привлечения средств, застройщик в конце 2020 года передал офисное здание в залог банку в обмен на кредит в размере 7,6 млрд гонконгских долларов (971 миллион долларов). В прошлом году имущество перешло в собственность банка. Новый владелец выставил здание на продажу, но не смог получить цену, которая покрыла бы все затраты на кредит Evergrande. В настоящее время башня заполнена лишь на 25%, отчасти потому, что потенциальных арендаторов отпугивает сложность владения ею. Когда Evergrande Group покупало это здание - оно было полностью заполнено.

В целом, по всему городу иностранные банки и китайские компании освобождают арендные площади. По данным Colliers International Group Inc., уровень вакантных площадей в офисных зданиях высшего уровня в Гонконге в апреле 2023 года вырос до 15%, что более чем в три раза превышает показатель 2019 года.

В отличие от арендодателей в Нью-Йорке и Лондоне, гонконгцы не могут винить удаленную работу в спаде. Благодаря высокоэффективной городской системе общественного транспорта и крошечным квартирам у жителей нет причин работать из дома. И город уже вернулся в офис: в марте 2023 года пассажиропоток в метро превысил уровень 2019 года.

Но спад коммерческого рынка в условиях роста процентных ставок по-прежнему ставит владельцев недвижимости в тяжелую ситуацию. Они не могут рефинансировать выплаты за здания из-за падения стоимости и не могут легко найти на них покупателей. Выбор состоит в том, чтобы продать с большой скидкой или выплатить проценты. Вместо обеспечения ликвидности и стабильности недвижимость стала обузой.

Вся опасность проблем западного рынка коммерческой недвижимости заключается в том, что помимо владельцев, которые не могут осуществлять платежи по ипотечным кредитам, могут пострадать и банки, у которых находятся закладные. Массовые дефолты приведут к тому, что банкам будет необходимо реализовывать залоговую недвижимость, что еще больше приведет к снижениям цен на коммерческую недвижимость. Таким образом, уже сейчас существуют примеры, когда даже при продаже целого здания банк не смог компенсировать полную стоимость выданного кредита. А проблемы в банковской отрасли неминуемо окажут влияние на всю экономику стран.