Ценовой парадокс: стоимость нового жилья в РФ растет вне зависимости от спроса

Ценообразование на рынке российском недвижимости все более явно приобретает неэластичный характер, при котором сокращение спроса не ведет к снижению стоимости жилья. В самой отрасли при этом накапливаются негативные тенденции в виде снижения рентабельности строительства жилищной недвижимости, финансовых трудностей у крупных девелоперских компаний, увеличения общего числа банкротств застройщиков и рекордно низкого показателя продаж квартир в новостройках.

В 16 крупнейших городах РФ объем продаж жилья на первичном рынке за январь – август 2026 года, по данным сервиса "Пульс продаж новостроек", сократился на 9,7%. Несмотря на увеличение показателя в 11 из 16 городов, общую динамику рынка из-за повышенной доли определил фактор падения продаж в нескольких крупнейших городах страны. В частности, за первые 8 месяцев года объем продаж нового жилья в Москве упал на 37,7%, число договоров долевого участия по новостройкам также заметно сократилось в таких городах как Самара (-10,7%), Санкт-Петербург (-7,1%) и Новосибирск (-7,1%). По отдельным городам наблюдается сокращение продаж до уровней начала текущей декады, в частности, объемы продаж новостроек в Москве по итогам августа 2026 года, по оценкам портала bnMAP.pro, опустились до минимума периода весны 2020 года.

В августе 2026 года в массовом сегменте рынка новой жилой недвижимости Москвы, по данным компании "Метриум", было зафиксировано наименьшее число сделок с июля 2017 года. Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов в комментариях порталу отметил, что "столь отрицательная динамика спроса обусловлена действием высокой ключевой ставки, ростом экономической неопределенности, дефицитом предложения и сезонным фактором".

В пользу крайне слабой динамики продаж в российском секторе недвижимости также говорит такой показатель как процент проданных помещений с вводом в текущем году. По оценкам журнала "Движение.ру", в июле 2026 года его значение составило лишь 55% в годовом выражении. По итогам года, как ожидается, показатель приблизится к 60% – это означает, что 40% квартир в построенных в 2026 году новых объектах жилой недвижимости останутся непроданными.

Несмотря на подобные тенденции, стоимость жилой недвижимости в крупнейших городах РФ продолжает расти: средняя стоимость квадратного метра в новом жилье, по оценкам компании "Циан" по состоянию на сентябрь 2026 года, в Москве выросла на 14% в годовом выражении, в Санкт-Петербурге – на 18%, в Самаре – на 15%, в Новосибирске – на 12%.

Для более полного контекста стоит добавить, что показатели спроса на первичном рынке недвижимости РФ не только сокращаются в течение текущего года, и, как ожидается, сократятся по итогам 2026 года в целом, но также и резко сокращались по итогам 2024 года (-22%) и затем стагнировали в 2025 году (+2,9%). Несмотря на данную ситуацию, при которой показатели спроса в 2024–2026 годы ежегодно были ниже уровней 2023-го, цены на новую недвижимость в РФ каждый год увеличивались – причем, ускоренными темпами в 13,5%, 9,8% и ожидаемые в этом году 12–14%, соответственно.

В развитии российского сегмента жилой недвижимости за последние годы можно провести определенные параллели с ситуацией на рынке недвижимости КНР. В Китае показатели спроса на первичном рынке недвижимости, по различным оценкам, достигли максимальных значений в 2017–2018 годы. Стоимость нового жилья в КНР начала демонстрировать устойчивое снижение во второй половине 2021 года – примерно через 3–4 года после фактического снижения спроса. В последующий период 2021–2026 годов цены на жилье в Китае в среднем снизились примерно на 30% от максимальных уровней, в некоторых городах – на 40–50%. Стоит также обратить внимание на то, что подобная коррекция на китайском рынке недвижимости не привела к обострению проблем в банковском секторе, экономика КНР в целом продолжила развиваться динамичными темпами.

С учетом этого, период 2026–2027 годов потенциально мог бы стать поворотным для российского сегмента недвижимости в плане снижения цен на жилье. Однако, как уже отмечалось, какого-либо снижения стоимости не ожидается по итогам 2026 года и также не прогнозируется в 2027 году. Ряд определенных факторов говорят в пользу того, что в РФ, скорее всего, будет наблюдаться экономический парадокс: рост цен при снижении спроса. Среди этих факторов, стоит отметить такие, как:

• Высокая ставка ЦБ РФ закрепляет стоимость проектов на повышенном уровне. При снижении стоимости проектов девелоперским компаниям придется искать новые залоговые средства для обеспечения взятых долговых обязательств;
• Одновременный "идеальный шторм" для застройщиков в виде роста стоимости строительных материалов, снижения рентабельности производства и повышенной стоимости обслуживания накопленных долговых обязательств.

Многие российские компании-застройщики не могут снизить цены на недвижимость в условиях строительства жилищных объектов с участием проектного финансирования банков. Одно из наглядных отражений довольно непростой ситуации – показатель покрытия задолженности застройщиков по проектному финансированию средствами на счетах эскроу на уровне 70%, по данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). В комментариях РИА Новости руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик в конце августа отметил, что "на конец первого полугодия 2026 года финансовое состояние застройщиков я бы оценивал как напряженное", добавив, что зафиксированное в первой половине года покрытие по проектному финансированию для российских компаний стало минимальным с 2020 года.

В начале сентября в комментариях журналу "Движение.ру" ряд экспертов обозначили текущие проблемы отрасли: президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков заявил о том, что рентабельность строительства в среднем в первом полугодии 2026 года составила около 5% годовых, что в 2 раза ниже среднего показателя по экономике РФ. Директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков при этом отметил, что многие ведущие российские застройщики завершили первое полугодие 2026 года с "отрицательным финансовым результатом". По его словам, ключевым фактором ухудшения показателей стали значительные процентные расходы по долговым обязательствам компаний.

В течение 2026 года ряд ведущих участников отрасли столкнулись с финансовыми трудностями, которые, в том числе, вынудили их обращаться за государственной поддержкой (ГК "Самолет"), а также проводить делистинг акций с Мосбиржи (ПИК). В конце сентября в издании "Известия" сообщили о существенном увеличении еще более серьезных финансовых проблем в виде полноценных банкротств среди региональных компаний-застройщиков в секторе жилой недвижимости. Как было отмечено, по состоянию на начало сентября "число дел о банкротстве выросло на 41%" в годовом выражении.

Повышенная ставка ЦБ РФ, которая является существенной проблемой для строительной отрасли из-за повышения стоимости материалов, а также обслуживания долгов, также сделала недоступным рыночное кредитование для населения. В комментариях "Метриум" гендиректор компании "Ривер Парк" Лариса Швецова заявила о том, что "рыночная ипотека фактически перестала существовать как массовый инструмент: ставки выше 18% отсекают даже платёжеспособных заёмщиков". По ее словам "на вторичном рынке, где нет субсидий, покупатели практически перестали брать кредиты".

Для населения РФ более существенным является тот факт, что государственные программы льготного кредитования не помогли добиться улучшения ценовой доступности жилья за последние несколько лет. Данную реальность на примере Москвы, в частности отражают результаты исследования компании "Метриум": с августа 2021 года по август 2026 года ценовой разрыв между самыми доступными и дорогими вариантами квартир в новостройках Москвы увеличился до 3 раз. При этом, "практически во всех сегментах средняя стоимость более компактных форматов жилья сегодня превысила среднюю цену просторных квартир пятилетней давности".

Дополнительный существенный фактор снижения доступности жилья, а также в целом довольно негативная тенденция, которая приобрела аномальные параметры по сравнению с аналогичными показателями в других странах – это формирование намного более значительного, чем ранее, расхождения в стоимости нового жилья и вторичной недвижимости.

По данным Росстата, которые приводит ЦБ РФ, после 2022 года данный ценовой разрыв начал заметно увеличиваться в 2023 году, достигнув почти 40%. Затем в 2024–2026 годы данный показатель вырос до уровней в 50–60%. Наиболее существенный разрыв проявился в период 2025 года, в момент действия наиболее высоких процентных ставок ЦБ РФ. В качестве еще одного подтверждения снижения доступности жилья в РФ для населения за последние годы можно отметить результаты исследования журнала "Движение.ру", согласно которым около 85% квартир, доступных к приобретению с помощью программы "Семейная ипотеку" с кредитной ставкой 6%, на российском рынке недвижимости составляют лишь однокомнатные квартиры.

Доступность преимущественно однокомнатных квартир демонстрирует фактические границы возможностей для населения, которые предоставляет льготное кредитование в сегменте недвижимости, и, тем самым, вполне явно демонстрирует неэффективность одного из ключевых направлений в демографической политике РФ. При наличии различных программ льготной ипотеки вместо улучшения ценовой доступности жилья, ее объективные критерии, наоборот, ухудшаются. Среди основных факторов, которые проявляются на данном примере, тем самым, стоит отметить:

• Процентная ставка ЦБ РФ в виде повышенной стоимости кредитов продолжает напрямую участвовать в формировании инфляционных тенденций и неэластичного ценообразования на рынке недвижимости России. Это очередной пример "инфляции издержек", который идет вразрез с тезисом представителей руководства центробанка о том, что, якобы, "вся инфляция является монетарной";
• Рынок жилья в РФ превращается в новую "естественную монополию", которая из-за фактора повышенной ставки ЦБ РФ, вынуждена ежегодно увеличивать цены вне зависимости от спроса;
• В РФ сохраняется аномально высокий разрыв между стоимостью недвижимости на первичном и вторичном рынке. Расхождение стоимости нового и подержанного жилья в 50–60%, который наблюдается на протяжении 2024–2026 годов, является аномально высоким даже для развивающихся стран;
• Льготные ипотечные программы не демонстрируют реальной эффективности – доступность жилья снижается из-за устойчивого роста цен, при этом большинство квартир, которые можно приобрести с помощью льготной ипотеки, являются однокомнатными.

В ИИМР ранее предполагали, что в течение 2026 года рынок недвижимости РФ, с большой долей вероятности, продемонстрирует определенные тенденции по "отрицательному росту". При сохранении факторов, которые привели к сложившейся ситуации, в российском сегменте недвижимости в дальнейшем могут продолжиться негативные тенденции в виде обострения финансовых проблем у застройщиков и устойчивого формирования крайне стесненных условий для населения РФ по ценовой доступности собственного жилья.